7月楼市再探底，政策工具箱还需“用足用好”
记者 樊旭
国家统计局周一发布的70大中城市房价数据显示，7月，新房和二手房销售价格环比下降的城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个。楼市在6月暂时性回暖后，再现探底迹象。
分析师表示，整体来看，除了高温等季节性因素外，7月全国各地涌现的烂尾楼业主停贷风波是导致楼市再次遇冷的主要原因。
“市场担忧继续出现烂尾现象，购房者越来越谨慎，特别是二三线城市。”中原地产首席分析师张大伟在发给界面新闻的点评中称。
从城市能级看，一、二、三线城市房价走势出现分化，经济发展较好、人口流入更多的一线城市房地产市场相对更有韧性。
统计局数据显示，7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅均与上月相同。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，市场预期减弱是房价修复动力不足的主要原因。一方面，7月以来部分期房项目停工引发业主停贷事件，使得购房者观望情绪加重，市场预期修复受阻。另一方面，局部地区疫情反复、经济下行压力加大导致居民消费意愿不足，7月社会融资、信贷增量超预期下降则是印证。
中国人民银行上周公布的数据显示，7月，金融机构新增人民币贷款6790亿元，同比少增4042亿元，新增数量创2017年以来同期新低；社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少增3191亿元。
国家统计局周一发布的数据也指向房地产投资继续走弱，1-7月，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%，降幅比1-6月扩大1个百分点；商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，降幅比1-6月扩大0.9个百分点。
分析师普遍认为，房地产投资是目前中国经济最大的拖累项，楼市疲软的影响已经扩散至其他固定资产投资以及消费领域。
1-7月，全国固定资产投资同比增长5.7%，涨幅较前6个月回落0.4个百分点。7月，社会消费品零售总额同比增长2.7%，比上月回落0.4个百分点，远低于市场预期的5.0%的增长。
中国民生银行首席经济学家温彬对界面新闻表示，消费未能延续6月修复态势的一个原因就在于房地产交付风险抬头。“此前积压的购房需求释放殆尽，居民加杠杆意愿不足，房地产市场仍处于下行通道，影响了相关消费。”他说。
7月，社会消费品零售总额中，和房地产直接相关的建筑及装潢材料类零售额同比下降7.8%，降幅较上月扩大2.9个百分点。
由于房地产对中国经济的重要性，最近一段时间，各地房地产政策仍然延续宽松走向。据中原地产统计，7月，总共有超过100个城市发布了稳楼市政策，内容多为提高公积金贷款额度、降低首付成数、提供购房补贴等。截止到7月，年内房地产调控已经超过580次，同比上涨接近70%，继续刷新历史纪录。
除以上措施外，分析师指出，房贷利率有望进一步降低。周一，中国人民银行下调了一年期中期借贷便利（MLF）操作利率10个基点至2.75%，这是今年以来央行第二次下调这一关键政策利率。
随着MLF利率下调，8月贷款市场报价利率（LPR）报价下调已没有悬念。因为LPR是在MLF的基础上加点形成，按照惯例，下周一（8月22日），一年期、五年期LPR报价将同步下调10个基点，有分析师甚至认为，房贷利率的重要参考指标——五年期LPR报价降幅会超过10个基点。
“考虑到近期楼市再度转冷，房贷市场向贷款方倾斜，我们判断不排除5年期LPR报价下调幅度超过10个基点的可能性。”东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王青说。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，7月底召开的中央政治局会议明确指向稳地产，并且提到要将政策工具箱“用足用好”。可以预计，后续政策出台力度会明显加大，放松的方向也会从普惠向定向人群方面发展，尤其是对于改善性需求的支持力度会进一步加大。
在此背景下，他认为，9、10月市场的复苏仍然值得期待，一线城市和热点二线会成为市场热度提升的“核心力量”，带动市场稳定发展。
张大伟则表示，虽然调控内容越来越宽，政策力度越来越大，但目前看，市场的信心依然没有完全恢复。“当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题，疫情不稳定，市场很难稳定。”他说。
易居研究院智库中心总监严跃进指出，对于房企来说，资金问题是最大的问题，但直到目前，资金到位情况改善并不明显。“后续要注意的一个工作是，如何让既有宽松的金融政策释放更大效应，以更好改善房企的资金状况。”
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